周三（11月15日），地产板块全天高开低走，临近午盘突然翻绿走低。以代表A股龙头房企行业的中证800地产指数为例，该指数午后持续走低，最终收跌0.54%。其成份股多数飘绿，仅陆家嘴、万科A、上海临港等收红。时间拉长来看，中证800地产指数自11月3日续创近9年新低后，近期持续在底部区间震荡，止跌企稳态势或较为明显。
热门ETF方面，地产ETF（1507）紧随跟踪指数走势，全天高开低走，场内价格微跌0.27%。全天换手率超12%，成交额为4049万元，场内交投活跃！值得注意的是，地产ETF（1507）临近收盘场内价格陡升，溢价率也同步飙升至0.48%，表明尾盘资金相对活跃！
【突然变脸翻绿？或与这一数据有关】
地产板块今日高开后一度红盘震荡，不过行业数据出来后突然翻绿走低，表明行业基本面数据复苏或仍不及预期。
国家统计局数据显示，2023年1-10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%；商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。
国家统计局新闻发言人表示，从10月份当月情况看，房地产开发投资、商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。从长期看，城镇化率还有较大提升空间，整体住房刚性需求和改善性需求依然较大。未来，随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策，房地产发展新模式逐步建立，将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。
针对房地产开发数据，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，开发投资维持负增长，特别是新开工意愿不足导致整体投资额下滑。当前来看，房地产市场进入深度调整阶段，行业风险仍在出清中，房企爆雷违约现象频频发生，探索房地产发展新模式、推动房地产高质量发展迫在眉睫。
陈文静认为，11月以来，各地需求端政策继续优化，如昆明取消了省外限购，广州公积金贷款执行“认房不认贷”等。另外，近期中央及监管部门多次提及加快“三大工程”建设，配套措施有望加快落地，供需两端政策发力，有利于促进房地产市场平稳运行。
【机构：摆脱了信用困境，房企有望进入新的发展通道】
临近2023年收官，各大券商陆续发布2024年行业展望。中信证券发布2024年房地产年度策略称，保交付政策已经取得实效，产业恶性循环逐渐被打破，企业信用已经越过分水岭，风险正在逐步平息。摆脱了信用困境，房企有望进入新的发展通道。具体要点如下：
1、恶性循环被逐渐打破，行业越过了信用分水岭。
2021年下半年以来，行业中越来越多企业遭遇了债券收益率上行，融资性现金流流入骤然从紧，最后走向债务重组的信用出险之路。支持性政策到2023年四季度将从量变走向质变。信用、销售和交付之间的恶性负反馈被基本切断，消费者大多相信保交付的力度，即使是此前出险企业仍保持了一定的销售回款。
未出险企业名单较之一年前变化很大，企业负债端的历史成本较低，而资产端经过一段时间补新货和洽商旧货规划条件，资产结构也有了改善。国有资本表达了对万科为代表的混合所有制企业信用的支持。信用风险在逐渐走向平息。
2、预计高线化影响将在2024年放大，投资向下和销售向上可能并存。
全行业在2022年之后强烈聚焦核心一二线城市拿地，拿地面积降幅远远大于拿地金额降幅。随着新货占销售比例不断提升，老货中开发缓慢甚至停滞部分占比上升，由于一二线城市的总成本中建安成本占比较低，预计高线化将对2024年之后的房地产开发投资产生较为明显的压制。不过，高线化也会提升企业销售的确定性，提振新房销售占全国一二手房销售总额的比例。
3、政策预计进一步发力，销售有望走稳。
认房不认贷的政策确实起到了边际效果，全国商品房销售金额和面积的降幅在收窄。但是，当前主要城市房价仍然跌多涨少，消费者和企业预期仍然普遍悲观。2024年一季度，在开发投资下行等因素推动下，政策可能加大力度，按揭贷款利率可能进一步下行，商品房市场可能彻底重归商品属性。
预计2024年全年商品房销售面积和销售额分别同比下降7.9%和上升5.1%，高线化是导致商品房销售额表现显著好于销售面积表现的原因。同时，受高线化和信用风波影响，在充分考虑了保障性住房和城中村改造带来的对冲效应之后，预计2024年全年房屋新开工面积下降15%，竣工面积下降20%，房地产开发投资下降8.8%。
4、超越资产负债表，寻找时间的朋友。
摆脱了信用困境，房企有望进入新的发展通道。2022年以后企业新增的土地储备成本低，盈利性强，销售去化好。我们测算，头部龙头央企的销售额中2022年之后新拿的占比已经过半。时间已经开始成为部分开发企业的朋友。部分开发企业可以持续新购土地，和地方部门洽商存量低效土地的处置办法，优化库存结构。通畅的融资渠道和较强的开发运营能力，是企业在新时代竞争中做大做强的关键。
就明年房企投资而言，建议特别关注地产ETF（1507）。资料显示，地产ETF（1507）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（1507）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据、图片来源：沪深交易所、Wind、华宝基金。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
